商圈分析的内容和步骤_大连房产

商圈分析的内容和步骤 2008-03-26 17:26:40

一.商uZ7y7s#tA4wWMYmnsm0JlC圈形态

　　商圈形态的了解是+whXwX*lt13!mwAS0BH3iTgm进行商圈分析的基础，一般而言，商圈形态可u8y$W3$Kn@)TBmlB0d*xTY*9NN分为以下几种：

　　——商业区。商业行业的集中T*K!Zx+oY区，其特色为商圈大，流动人口多、热闹、各种商店林立。其消费习性为快速、流行、娱乐@P2u8sBby^7OmhpBB(53IcCZ5-sk3r96AeOh1y、冲动购买及消费金额比较高等。

　　——住宅^F^epp2)n3区。该区户数多，至少须有1000户以上。住宅区的消费习性为消费者群稳X&I7z+定，便利性、亲切感、家庭用品购买率高等。Z1DHXMLMP^Mua$c1VJ Up#fG*

　0EuP44N　——文教区。该区附近有大、中、小学校等prY+p1NNLI-p。文教区的消费习性为消费群以学生居多、消O^UvfOS C7P$1b7T(--e&ntw80x Wu%HXsL费金额普遍不高、休闲食品、文教用品购买率dAKX1X9%98v72b@A^Mop*18l%)高等。

　　——办公区。该区为办公大楼林立。办4SHRYC^7!*S0SzKVp3HloTi&KnBvm!&0J*SI公区的消费习性为便利性、外食人口多、消费cBajljjO9NhoJ5ATv^N%j!6ibsukgKSS@水准较高等。

　　——混合区。住商混合、住教混+D合。混合区具备单一商圈形态的消费特色，属5LdKiBFLt1j多元化的消费习性。

二.v^6(QAiqx KX2OY Z3商圈的确定

　　对现有商店商圈的90J)J$Msy*DNng5wMLR7JmL^Xn5大小、形状和特征可以较为精确地确定。在国ih3k1T外，一般用信用证和支票购物，可由此查知顾客的地址、购物频率、购物数量等情况，国内3MSiAzk可以通过售后服务登记、顾客意向征询、赠券oDaZ*!n等形式搜集有关顾客居住地点的资料，进而划cJyPL@xT%lEBwusd66T@tT(定商圈。

　　但是对于一家尚未设立的连锁店铺而言，由于缺乏商圈统计的基本资料，当然更谈不上顾客的支持程度了。因此在从事商圈设定!!!FcNG的考虑时，可以针对设店地区居民的生活形态^gO2及具有关连性的因素为出发点，并配合每天人TE+BWW口的流动情形，深入探讨该地区人口集中的原-(sqfEbv!W*$2!75ZR^kyQhmi因，以及其流动的范围，以此作为基本资料来ta从事商圈的设定。

GFSNndG6　　尤其是一T^mS^9a6O9E*pz&@1Q(c家大规模的连锁经营企业，其商围的设定并不wXAi4s PpetvQFh1Ufr8lPSyz4v4WaWN&J像一般小型商店是徒步商圈，可能顾客会利用各种交通工具前来，因此其商圈乃属于特性商圈@a^ugDpvmj%Us，所以对于设店地区内工作、学习的人的流动TBR-98Uhe性、购物者的流动性、城市规划、人口分布、公路建设、公共交通等均要加以观察，并配合9q&(ffHP&t&!Y5#zemp5adML5$HP5Od各有关的调查资料，运用趋势分析以进行商圈Z设定。

　　三．商圈分析的内容与步骤^Mc-emvit%INr%6%F6p!QTP9oVB53Bq8i(R+We

　　商圈分析的内容主要由以下部!K#$n2Bs8A2*Ly($Ss952U分组成：

　　(1)人rCCiH69tO)d口规模及特征：人口总量和密度；年龄分布；平均教育水平；拥有住房的居民百分比；总的jZ%TX*mC+h3aEy可支配收入??格昵戈弄;人均可支配收入；职业分布；人口变P化趋势，以及到城市购买商品的邻近农村地区顾客数量和收入水平。

　　(2)劳动力保障：管理层的学历、工资水平；管理培训人员的学历bLRklKMw*IU*TbXK6THms*u6ES2d、工资水平；普通员工的学历与工资水平。

　g8E!WyJ8qdW　4ubDLL1a!*OzcSSQ!FDy317s$zPsMNFtD(3)供货来源：运输成本；运输与供货时间；制造商和批发商数目；可获得性与可靠性。

　　(4)促销：媒vz1DympvoYhh 5^C@6aWmQ1o&YJs&T(s体的可获得性与传达频率；成本与经费情况。Xs%Y+C%s1xDSWyo3oBLI+CIVn Sr78yrJgintb

　　(5)经济情况：主导产业；zbWIYWkP3cEDTe7IFoeU+ivn2Y$af2(*b多角化程度；项目增长；免除经济和季节性波Wgznv8Ds%xf7Q动的自由度。

　　(6)竞争情况：现有竞争者的商业形式、位置、数量、规模、 BXAx4dQ*营业额、营业方针、经营风格、经营商品、服务对象；所有竞争者的优势与弱点分析；竞争hgRxI)K的短期与长期变动；饱和程度。

　　(7)商店区位的可获得性：区位的类型与数目；交通运输便利情况、车站的性质、交通联 PQcIZkaHqe1obR G5^n^a2MdDIS结状况、搬运状况、上下车旅客的数量和质量；自建与租借店铺的机会大小；城市规划；规*ERjKepo&&RxVJ^-U-%+*egt-uD^kHV%L7定开店的主要区域以及哪些区域应避免开店；成本。

　　(8)法规：税收；执照$2Ul89+ -；营业限制；最低工资法；规划限制o 　　(9)其它：租金4aNNj)MFPJC；投资的最高金额；必要的停车条件等

　　下面对5jRjdD&上述内容作一具体分析。

　　先看人口特征分析。al d68mL8S)j0F8*#DbOONR$&V4K6Zf4tw关于商因内的人口规模、家庭数目、收入分配vf1I4^tTJ7qg*、教育水平和年龄分布等情况可从政府的人口普查、购买力调查、年度统计等资料中获知。e可从商业或消费统计公告中查到特定商品的零FDJVjLbaJik^fV9R642Cu2@K售额、有效购买收入、总的零售额等资料。 6

　　再%U7M$7Gvh 7o+N)( EoHHW#-2看竞争分析。在作商圈内竞争分析时必须考虑R下列因素：现有商店的数量，现有商店的规模*HKdd%1VNVUM0VD9@A&TzX分布，新店开张率，所有商店的优势与弱点，短期和长期变动以及饱和情况等。任何一个商oNam圈都可能会处于商店过少、过多和饱和的情况KV0u$&G#vQcTHdt(NWL05&SAcwsJ)xJKK!E1C。商店过少的商圈内只有很少的商店提供满足商圈内消费者需求的特定产品与服务；商店过5Ei多的商圈，有太多的商店销售特定的产品与服f9务，以致每家商店都得不到相应的投资回报；一个饱和的商圈商店数目恰好满足商圈内人口(8qoMnu6对特定产品与服务的需要。饱和指数表明一个商圈所能支持的商店不可能超过一个固定数量2veXWWmYvThWzDrI3+8dCReyA8^Jn%5&-，饱和指数可由公式求得。 IRS＝C×RE／AddTR6t!P6Kt^8VZ*C@m5pR$GiWhREc*Ml1@Rx2F 式中 IRS——商业圈的零售饱和指数；

　　C——商业圈内的潜在顾客数目；RE——商圈内消费者人均零售支出；RF——商圈内商店的营业面积。假设在商国内有10万个家庭，每周在食品中支出25元人民币，共有15个店铺在商国内，共有k k8^+C54bqGMOF4U1Qi^PDrIx*Ii(!p1Rm3tNY8K-SHvEBD7UUqeP$YO$#aCsk5zAs )*R44000平方米销售面积。YVU70*)Ml2hLYmAk8oVExRlTMQ&h则该商圈的饱和指数为… IRS＝100000×25／144000＝￥17．36 　　这一数字越大，则意味着该商圈内的饱和度越低；YyVJPzqjzR#hQr&X97B9b%f1g-&5Z该数字越小，则意味着该商圈内的饱和度越高Nht+THJx。在不同的高圈中，应选择零售饱和指数较高VqwHzI8TISI)(CbmZekrZ9B的商圈开店。

　　第三是对商圈内经济状况的分析。如果商圈内经济很好，居民收入稳定增长，则零售市场也会增长；如果商圈内产业多角化@z%7*QdYn-688，则零售市场一般不会因对某产品市场需求的N+LRth^WydmahE59EdVb)2Lfly4oc&h6cJOzO波动而发生相应波动；如果商圈内居民多从事nbPMbIZQ24同一行业，则该行业波动会对居民购买力产生fCvE相应影响，商店营业额也会相应受影响，因此xb#BDci(vJwzv7ta@QC要选择行业多样化的商圈开业。

　　商圈分析的步骤一般可分为以下几步：第一步是确定资料来源，包K)8tt5R3I+!Vq括销售记录分析、信用证交易分析、邮政编码分析、调查等j6* 9&2。第二步是确定调查的内容，包括购物频率、平均购买数量、顾客集中程度。第三步是对商muqY^ilUReVGPT1%$$^PrYk5YZq6WOgq4业圈的三个组成部分进行确定。第四步是确定商困内居民人口特征的资料来源。第五步是根据上述分析，确定是否在商圈内营业。最后要确定商店的区域、地点和业态等。

责编：李嘉娜来源：大连天健网

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