房贷分期首付现身多个城市中国式"次贷"隐患_大连房产

房贷分期首付现身多个城市中国式"次贷"隐患 2008-04-24 09:14:57

日前在多个城市现身的分期首%eHEN%Ywlu753+付，正在将住房信贷引至一个危险的方向

4月14日，中国地产股的黑色星期一。一线地产股全面大幅度回落。其中，地产龙头万科A、金地集团、保利地产全部跌停。这是近几年来，除去年6月4( NV+lr9y6e$qsQQeRbSFT+wzg*)日之外，地产股单日跌幅最大的一次。行业人(Anmi士分析，货币从紧政策下，市场对今年再次加息的预期，加上投资者对房产公司未来业绩的SVdebA+dq(w#GWUUS担心，对房地产股票形成巨大压力，房地产面临“大考”忧虑，因而直接导致这一天地产股-ojKM%klDmOO^c!bR08zo57i@MUdk)V6xHG“大地震”。

事iYgd@kQs-NqQ#Q&Gx)Fl7kff!v实上，早在不久前，从紧的货币政策下，房产0v5Z&a$&229G(IW商艰难的状况就已经显露出来。

货币“紧”了，手头“紧”了K8ybClV)E#immXRLl1D!-2gVA3KqFN

“首付2万，可以买一居室。”这是河北省三河市一个新开楼&OGX6& O1w盘的售楼人员对以客户身份致电的记者所说的。

“首次购房者可以先支付二成首付款，剩下的一成由开发商%IC8l-jsbwGUqUe先行垫付，这种垫付是免息的，购房者在1年nr2* JSQ内付清就可以。”在广州的某楼盘也上演了一场同样的促销戏。

相似的场景还发生在成都、福州、南宁等诸多城市。

分期首付，这种促销手段曾在两年前楼市低迷时出现VLdKL#D1ip*fWp%9 INCJ过，在消失了两年之后，如今又卷土重来，在e4GLnrvBB3!4#3rmHCR9K多个城市上演。

不久前，央行副行长易纲明确表示，2008S%Q$@qCmHlAAXldcU #DNfb@h ujh!kt9q年，央行不会对从紧货币政策发生任何动摇。jk8V

在政策推出不久^NNfw后的2008年年初，房地产资金紧张状况就开始凸现。即便是曾经一致被认为是相对优质%DT的房地产公司，其资金状况也开始令人担忧。@@S(KzkVddYW从各公司披露的2007年年报数据看，万科I2007年的现金及现金等价物为170多亿57JG元，而仅银行贷款就近250亿元。保利、金地、北辰的状况更糟糕。富力地产2007年4fzzP#*lFFe7Qpt$wfeFVL82O0lMc7WtEn%6g的现金及现金等价物为13亿多元，而银行贷款高达199亿元；华润置地现金及现金等价mmf$+scDnqBYxwX物为40亿元，银行贷款近139亿元。

另外，随着资本市场CmZ&0bn)AN#Hw5eTxLEfeWFhS3xOYJJD59EBm的渐入熊市，再融资渠道收紧，上市公司在资4 ELmvxKJjE*Ke-hh* WSilJym@% OuF本市场获得资金的能力再度减弱。在强大的资金压力下，不少发展商只有靠“出货”来回笼h7LEqF@Cmmb-r-1HVIt2RnFR资金。

“从最近t的贷款申请来看，已明显感觉到比以前更难了，不仅对开发资格的审查更严，对贷款额度的B#EkxFq%wbbh)mG5SfD9)x限制也很多。”一位开发商负责人表示，贷款难，资金压力就大，接下来将不得不继续下调楼价，幅度估计至少5%以上。该负责人进一步表示，“货币从紧政策不仅给发展商带来了资金压力，也给需求带来抑制，一些二次或二C7PB4^zuzA6!+DuKL!62vdy@lW次以上的多次置业者再买楼，银行的贷款审批8d&GtBJvaT1UMP)OsIaYN+dUO&P难度将更大，这样一来，买家的买房欲望将大2PFAWUfVmu5j6UB&vM2大降低。”

而央@ggJQwe7OO1HbK!ABizQ9kS行上海总部4月10日发布的上海市货币信贷eoZZiRg*NtS%2dp*$vxchr运行情况表明，一季度，上海中资商业银行个人消费贷款增长明显减缓，其中，3月份个人1tkrW!BwXF5%A ga+eot9CYvem#住房贷款出现下降。这对急需购买力的楼市来0g(XH@cest1sXi9i3RQ5-lLk%说，无疑是雪上加霜。

SF)V)(y-hRsEeXZWY5ZChpj* 土地战变成货币战

4月9日，上海土地交易中心，临近WGP^TpV1MG)b4sY*4drRJeHx*GoJzc拍卖时间，仍只稀疏坐着几个买家。上海土地TZHepiJ7pleE8mMt0pSM00cII4KwvAESM首次拍卖遇“冷”，8宗土地挂牌拍卖，竟有2宗无人问津。

无独有偶。4月8日，深圳位于宝安和龙岗曾uBblU8-gUwv$ aX0POql(S(u$$+ lllv多次流拍的5宗居住用地再次挂牌出让。在振业地产以2006年的价格水平拿下龙岗一处l@h2hP1eerd!6$UWy6HZN#a ^@!U1^)gQNB2地块后，另外4宗土地继续流拍；厦门在继上X9HkXUjxLPOWs6nZSo4QEF9dItl7#1d8次9宗地块集体流拍之后进行了第二次拍卖，JSWyZ0$B5K+G10宗地块又有4宗流拍，成功交易的思明区QpgIVI*ioW黄金地段地块与年前相同地块比，价格被腰斩。昆明黄金地段的两宗地块拍卖现场也遭遇了l)无人出价的尴尬。

“一是开发商确实没钱拿地了，即使有钱，的确也有些不敢了。”一位开发商这样说道。kEvvSJ6pq!!FJ(tgzP&3yrmeB@X4)而去年疯狂拿地的开发商也开始为此发愁了。Ia3 uS6据碧桂园2007年年报显示，碧桂园现有土地储备为4300万平方米，万科则自称约有YWby@*tkn6Wz00-eQIC+VFEd7aka3l3000万平方米土地储备。富力在其200AEa6PgtKIEug5O4vAMa^K5E(*F@7年业绩报告中称：“2007年年内，我们收购的土地共达20幅，合计1030万平方米，令目前的总土地储备增加至 2620万jG0#6zW@C(blVU! G(ae@#EaG&v473Q平方米，预期足够应付我们未来3至5年发展%B GXLTPJNVnAaXRE(mjVALVsZ所需。”但比起恒大，这几家的囤地速度显然有点“小巫见大巫”，为了准备上市，恒大地gZg%2Ue#^rh8m7 k%!K*rMD产在去年一年时间内将土地储备急速扩张近8GzKJgzzG()3JKc8@倍，土地储备高达4580万平方米。如今恒xzokGvikSQs$uow*sXgI5yQ大的这一数据已然超越了碧桂园登上“地主之LNs9McJ4HAz^lAAtdrl(8kDrbJ8V1j王”的位置。

就在IPO宣告搁浅后仅仅过了两周，恒大地产3nfC+8EbgcBeRVOkslHo*8就已经开始为去年的扩张和上市折戟埋单。广东地区，恒大地产楼盘惊现7折销售，而有关人士预计，恒大地产仍有可能在未来的3个月A#v5内，在部分销售停滞的重点城市重现打折“盛VF6OHt1bQ+B07Mb景”。

没有现金的房产商，就如同难为无米之炊的“巧妇”。hzHR9SEaK(!f4uj)+Nry有关消息披露，恒大地产将通过私募配售的方yV式再度试水打通融资渠道，集资规模达5亿美元。记者了解到，瑞信、高盛及美林将负责这haxQwT!1dHM@c9I81^2次配股私募计划，它们同时也是恒大地产上市保荐人，并计划未来数星期内为配售的股份定*pMc2vjYU#QQ9OH价。

“私募价格一般比公开发售价格要低很多，收益也大，更易吸引机构投资者。但现在的问题是：过多的q&UN私募会稀释恒大地产的股权结构，如果资金链inzYP3U0KMPTqmhcqqS--RapUPIPuhMz^B-Ie#一旦断裂，被外资PE(私募股权基金)收购，则前景堪忧。”熟悉恒大地产的深圳盛富国际资本公司CEO黄立冲也表现出了相似的担0XhX#忧。

分期首付隐0GIBoNmv^d^$Oifa%XkN^ zn#Dm忧

让我们再重新7bb4u%ut0回到本文开头。事实上，与私募相比，更具潜&H0Mm&oDvZf5B!rr*N@yZvuRVLRR&22)^在危险性的则是分期首付。为了快速回笼资金h5OpSm5Y-&2gnnPSx，而又不降低销售价格，不少开发商打起了擦边球，降低首付标准，于是就有了本文开头的那一幕。

中国银5o%XjPYJ%tqu监会主席刘明康曾表示，他确定中国不会发生R1Bi@*类似美国的次贷危机。支持他这一判断的最大MuuSw! pAUSE2s*ETV60clR QhY+W%vHt理由，正是因为中国不允许降低房贷首付款比例，中国不可能“零首付”。然而，目前在多VZxukMqiLquTT个城市的房地产市场上再次现身的分期首付，正在将住房信贷引至一个危险的方向。

“开发商在回笼资金的压力下，以垫资形式，使得低信用等级的购房u者进入房地产市场，增加了房贷资产的潜在违hVqg#MBOVAJ*l2du约率，同时诱使银行过度放贷，不良资产累积必然吹大金融泡沫。试问，如果购房人连首付HMMSeet(6zscdCRc(j款都无法一次付清，又如何保证偿还月供？”光大银行上海分行的一位贷款审批官对记者表il4Pc4i-uR8lGMj#QUDEFd7示，“分期首付对开发商是有好处的，可以拿购房者的订单套现银行的按揭贷款，作为期房VS#n1Ng^n!WS(x6Jg7*QLdh-59-)VYjwpr-N开发的滚动甚至启动资金，垫小钱套大钱的违规操作将会给银行带来更大的风险。”该人士进一步指出，房地产市场主要由房地产开发商$-Z47B##zI@t!gvMuOOn51W1*3AxQJg、购房者、投机者构成。这三者无一不高度依x-hdB$eJoTXrf6c)DifXW*DiI6oWAiLxhrrNXnz靠银行贷款。我国80%左右的土地购置和房jhOmctuQy0%FRQk地产开发资金是直接或者间接来自银行贷款，而通过按揭贷款买房的人，占全部购房总数的NCEJagBRtt!k&FWpTiSCU@$4$比例高达90%，这意味着房地产市场的绝大ZNVQF+sS+wRy5K7eYGZFK3XEI-bEH3部分风险都系在金融机构身上。在房价处于上HTW*$$P4b2H&)JntZogrv4#csAt89Z)Wc涨轨道中的时候，一切矛盾与隐患都被掩盖，但是，一旦房价下跌，银行无疑将成为首当其bmrmv4%u6#tRH23h#%v9jE6cr61Boe(5Dz6G冲的风险承担者。

#nvJEF 另一位业内人士则认为，分期首付在特定的市场阶段或许有其存在的必然性。但是，在中UfBe)3MllSQsJT@UlWM&+3&iiWg5Z!8Fm2gvnd国已累积一定程度的资产泡沫，以及美国次贷azNjd危机对该国经济的负面影响不断升级的背景下，监管层不得不提高警惕。因为，分期首付在))*qT某种意义上十分接近零首付，两者均相当于降低了住房信贷申请者的信用等级，使得本来为K0WpN!5EOBLNh优质资产的住房信贷出现“次贷化”倾向，从2SCVUqszBdwDQe@(m3jF QFjwE+Z2M&ZbjNj*&而变为不良资产。

tidssKuEcqyt60r7#(CQ$b*2wI 尽管这并非管理层的初衷，但事实却是，从BHUPb20yuM!紧的货币政策或许恰恰间接种下了次贷的种子PDLI8kmxN。因此，有专家认为，在这种情况下，政府应当对房地产市场采取“有保有压”的政策，否hTp8XfP9jBh5z则房地产市场就可能出现逆转，中国经济就可能出现“硬着陆”。

责编：张亮来源：

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