房价下降已成定局供不应求只是个美丽的谎言_大连房产

房价下降已成定局供不应求只是个美丽的谎言 2008-05-08 08:53:59

房地产调控，正在迫使炒房者5WHhpJNz%yzb3xuxP3MKkk8g!l4Ev2和开发商囤积的住房向市场释放，这将使供应G^vX成倍放大。另一方面，从2003年至今，持yE@M(2jM+KDcvwj1iGW6 ORzrZO7II3k01q&63F续高速增长的房地产投资与多子女一代消费人fFhtxhRvNS^群的退潮，也在从根本上改变商品房的供求关0V0w6a&ZrJ-EopbNRs7uIBUgWsR系。因此，所谓商品房供不应求、房价只涨不53ew+UUYtt1W**AptG!T1BZ(0Ye5fBPJbpF-(%跌的说法只是一个美丽的谎言，商品房其实是供大于求的。

4月24日，我在《上海证券报》发表5-p6ULtqaYxqGW@ wH+-6了《房价整体下降已成定局》一文，从资金入+#5x*7手，推断我国房价的整体下降趋势已经不可逆T&-1SFhx8EuCV$转。这篇文章引起业界强烈反响，赞同者与反kb!ox3SCm1YAWXeGJnHfmX5k--tpAx@iGSwDv对者都不少。今天，我再从供求角度，再对房12*IYTSa)QBn6I价的趋势进行判断。

从经济学的角度来看，商品的价格是由供求关系决定的，当供给大于需求时，价格会下跌，反之会上涨。由此，有一些开发DpomV(Jn(uee商认为，由于新增需求（如，每年都有大量婚BOC88)gOn#MtlSP5Wj17UM08 V0RW4ESJgpmbz龄青年购房）、升级需求（弃旧房换新房）的Dts持续强劲，中国房价在未来一个相当长的时期里都是供不应求的，因而，房价也是只涨不跌qpB0%U&651M4ssayx^Q*DD%的。这种理论重复得多了，就真的成了真理，h吸引了大批投机者、投资者涌入房地产市场，DynGiJyrfmLzSg^8g$K9这导致大量商品房被囤积，加上开发商自己囤9XuXD积的商品房，人为地减少了商品房供给，从而，推动了房价的上涨。

最近，从一线城市到二线城市(ID^U+1wQmtv2xj，大量土地流拍现象，再次成为开发商鼓吹房价将上涨的一个依据。他们认为，房地产投资0^o动力不足，将成为推升房价上涨的一个重要力y*NbgjIwMhtYbD5m6*WsspoOv量。在外行人看来，这是非常有说服力的，因k5AwYM9UP9fwUs58fDmbZ&s+poA2p-w8%Znr而具有很强的欺骗性。

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但是，我们不要忽略了，投机性（低买高卖赚取差价）与投资性购房（购房出租）行为都是建立在对未来房价将上涨这一MaTe4j@#eem*idW预期基础之上的，一旦这种预期被打破，此前囤积在流通环节的大量住房将突然释放出来，TwaW)zz!dTbpjeB1e#hGdjvs将有效供给成倍放大，从而，导致房价的下跌Hn6JsZ!。因此，在住房历史上有一个“加速”现象，+j(TJQy1DZDwPSz-FPlBu(sZFVQ-jYEogqd一旦房价步入上涨轨道，由于囤积等因素，尽^xnj7a2P8$4VtaJ(f8ljg4O8N5Ecek^1m^Wn管商品房投资增长很快，但有效供给却相对减TjL^uaqg*p$sl(3X9NGEDB8SOQC-brS29少，房价不仅涨幅快，也会持续较长时间，而一旦房价步入下跌轨道，囤积的住房释放出来，尽管商品房投资放缓，但有效供给成倍放大，这时，房价不仅跌幅大，而且，下跌同样会!sEHcZ6pDam0cuZpI!QEIARxoKD3po$rHO0X3Vk持续较长时间。

l)0-(VEvdAAhXJuz%XxQqV 这样的例子不胜枚举。1993年6Zw1zC7ESmhD0I&zMoxH月，受国家宏观调控（即6号文）影响，北海(hHeU)CzO7EDkg)cKf(43aa+t4l*$、海口等地的房地产泡沫破灭。其中，海口市hDk5^dwD3PJ5 m1JypwP积压的空置商品房264万平方米，“烂尾楼B1j^^6a)n*JrnpOxQdDL1aHULx&-KqmkMbshQ4”400万平方米，沉淀资金264亿元，这XX些积压的空置商品房直到2004年还没有完@p2%kKH7@T^Q+i(FpgrbjXF%@jSIAj1W0@aa全消化完。

现在，我们房地产界面临着比1993年h#y@0oJ48yC8Ur92WHO#Iww&时更严峻的压力。一方面，为了化解通胀压力，政府调控的力度在加大，从信贷紧缩到土地审批到打击炒房等，全方位调控。另一方面，NS我国房价已经经历了一个接近10年的上涨周lutyV-$AhhwJxsVDlbov3期，在这个周期里，有大量商品房被投资者和AB0-Zv4%*7Hky8OOr(UJu投机者占据。在南方的深圳等市，有媒体调查oUc@237Sm16zKxFuBJ!K9@5Z&f22发现，超过80%的购房者目的在于炒房而不7RkgsJ4*&DNV是居住。

%$+!u1FC3SJ&@ 这意味着，严厉的调控政策一旦发威，将逼mt9IpOLM91q-PXZJWtmXKxtpQr@!FNtu 2出比1994年时多得多的商品房，这无疑将 v-放大商品房市场的有效供给。另一方面，在商x1JP6pN -S&lB( VS)F品房快速发展的十几年中，有效需求得到了最大限度的释放，大量真正需要商品房又买得起F(eb商品房的人，以及那些弃旧房换新房的人，基q(pDYYJP#L%%XyS6NkAHEoROgH1k6u3YoDe8M本上都已经完成了购房行为。这意味着，商品房的需求量相对过去其实有一个下降趋势。因Pq^y-!N!ONCGP2^zp%6O%Oc2y$^PoV6GGZd!9此，房地产调控政策一旦发力，将房价送入下nJg#c^@O60Fx1^d80q!#QJJ9c跌轨道，绝非一个“拐点”所能涵盖。就连一向乐观的潘石屹也发出房地产将“百日巨变”)PWA*SebQa5UPHEQSvX7O8@w7^，开发商将死守北京、上海的悲壮之语。

实际上，大tjIF(QFMX-AP71量商品房被逼出来的情形在珠三角地区已经出现。4月20日，有媒体刊发了题为《珠三角退房风波群起百亿元炒楼资金深度套牢》的报btjxdyk8duZTY-2#$lphBVqp!80kBth5tyv道，仅深圳炒房团成员2007年投入到深圳oP4Vgo9RTHyeTyRHBIz$3v0Tuw&8pLJPZl楼市的百亿资金就全部被深度套牢。一些业主6sw-PuE40B&sGXrkFz@Wse^$6*D1u开始要求退房或退差价。尽管深圳国土部门表txKK&OU-54VpT示，业主要求退房或补偿价差的要求是一个非法、无理、蛮横的诉求，“此头不能开”，但NPDL4*A退房风波从一个侧面反映出，囤积在投机者或投资者手中的商品房正在涌向市场。

作为推高房价的ibVSpDcIO()GMFF1CcS3主要力量，开发商在房价变化中所起的作用无疑是很大的。在房价处于上涨轨道的时候，开发商捂盘惜售，囤积房源，刻意减少商品房的rJ90zE*lZmHqQf有效供给，成为推高房价的主要动力之一。但BoiJ7tDhVulr^SHfs7wQRYf是，囤积房屋行为必须在充足的资金支持的情况下才能完成，而现在，许多开发商都面临着pnBQflrH!DC资金链可能断裂的危险，尽快将手中的房屋变$UUiWxAuueYizE&YqfMXtZT*O(@js现几乎成为每个开发商的梦想，他们哪里还敢Jb奢望继续囤房？而开发商急于变现的打折销售wY N2hNrFZGTXSws行为一旦成为共识，就容易引发羊群效应。一方面，将使大量商品房向市场集中供应。另一fShOVZ-yYCoW0(uyxTDqtNutIUyn(5)jxa方面，将加大人们对房价可能进一步下跌的预66#v6#-qgLTTZLE-sg3dv!CbCo7+gT4期。因此，尽管目前只有珠三角地区的房价在下跌，它的影响却是全面的，一旦房价步入下CJ2O7ICuXa9nfj%跌轨道，能够独善其身的城市微乎其微。

而且，从2 ciFEfmoUs)#F003年至今，持续高速增长的房地产投资与多子女一代消费人群的退潮，也在从根本上改1JMMnT^PHr#pD#a2kk4%g变商品房的供求关系。以深圳为例，深圳世华0odzH6y2**NvJh地产研究中心的数据显示，2008年一季度，深圳共有26个新盘入市，总推盘面积将近$cl5nLQvgu3YF190万平方米，为全市提供了8733套商品房住宅。而2007年深圳依然还有不少新盘mf4k-2z1vyaa& -+tr2!YUS存量，其中可售住宅面积506.66万平方8VFVy米，可售套数49266套。也就是说，整个一季度，深圳全市新盘有近600万平方米的@@g R0v5o)L在售面积，共57999套商品住宅在售。而K*R+mgF4)x+e9lb-a1p去年全年一手住宅的销售套数仅为50598NHPTC44q$QQiBB9C1Q8hI6^8#Oy&套！这意味着，即使今年其他三个季度深圳不3nUUDUHtL1@xJSS^pNU@fK)eFVO7qbSD)8kJt推出新盘，仅目前现有的存量就足够销售一年O*B**k4bKhD3Cy zT%g@多。而深圳的情况并非特例，它之所以现在看wSZje6G%Jqv1DP4r9RTaJOx-VN8EUPtqO-St(Ps起来像是特例，是因为其他地方的潮水还没有WTGq+hs7(wh3^退却，裸泳者还没有露出来而已。

也许，过不了多久，当许多城市的房价相继步入下跌轨道，人们KmH+OOx3kHPL-T才突然发现，所谓商品房供不应求、房价只涨qw1LW&d%JqS^gU@oI%Z+Bn*不跌的说法只是一个美丽的谎言，商品房其实zwyhJjE4gi&(q8ZRm是供大于求的。(贾图)

责编：李嘉娜来源：上海证券报

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