深圳房价波动总幅105% 开发商资金链命悬一线?
2008-05-21 09:18:12
楼市阴云*Kf)keo!WXIpTMrtUn#w9En*79E密布,深圳首当其冲。
官0GzUe方数据显示,深圳去年的房价“白涨”了,目$5aC Bv+hMfn+)8YK@UaSLW4FPiNauVgp3myt+%ExW前已经回落到了一年前的水平。深圳新建住房u%1k#jwxqTi销售价格水平已从去年的涨幅前三名跌至降幅H5ogrnXIhMT!H10A%#A 第一名,且一年之间的涨跌波动总幅度累加高VO1w8Y1OP5(L1uA$Ukx7er+lcEKY+%Anp&e23)QVmjF#)yEyij+cmskja达105%。而开发商在没有更多融资渠道的N$Xzdp2ee9Is5 QHAHzhM$rYSSEso6M情况下,纷纷开始收缩战线、暂停买地、出让jeUH$$Blf#IDx0r!kGoJ6Uo%YyhLn(JyPCzh0#)lUQ98hqq5股份等以“救命”。业内人士警示,一旦行业HmUvTm1fz!*dJ)C76qxCM调整进一步深入,开放商资金“决堤”风险一AOgAL@QLKF触即发,很多开发商的资金溃败可能就先出现yaI4$m+AL在深圳战场上。
房价过山车
el0h L$*7Hr(nyUdSTaISB4R2XPi7KK2&gBP%6Waa 深圳市国土资源和房屋管理局上周在其al6AjZ+I+zuTs5vaT8tteXw(Qv官方网站公布的《2008年1-4月深圳房jDufVeJdHTKG&cJl 6TA$WPcEcupWzFxjp(3shDB-T地产市场发展分析报告》显示,1至4月深圳xEr3F2 n!2i1bfQCwg ywxL-01)b@ qP8EJdP66@ahd!$Ahin)L新建商品住宅的成交均价分别为15080.U9iiQcc7TEOkPLkEXhg(jSGSe#EE%By!xM3P+xY)Woq25元/平方米、16314.58元/平方me589zA(1D*BuD%j@fIUg!^Oi米、13618.42元/平方米、1196(gPNr$uR5a2r@3#nXYwKfyjqM%st8Z7D)j6G+nL5!iKZrAV)fKu2.08元/平方米,总体呈现连续下滑态势a7gls。
“目前,深圳J房价经过较大幅度的调整后,基本回落到去年$!&)D^P8y*R7TnaQeSJCX9B2、3月的水平。”撰写该份报告的深圳市房%nzzfrV%iJuFF1Nrc )AWe@k7o7ab0L!2Qhhmz1地产研究中心分析师王锋如此评价。也就是说hMckd9%6ScAqpLLEX8+jiOOp#vkeeCe7AZPyIeFQ^mqYWPfOHQy0XZ,深圳房价犹如坐了趟过山车,已跌回了一年X*SWP0@a^vj!&3gQLGtLCbEVRt+ eV8$k-Z@X909tj7u*ye前。
而同样由深0K3(p7!t*omf6AM Kq- SW51ov94yMh#F$IKi圳市房地产研究中心所作的报告显示,去年深Ud!!A!Ldvj$GhA$oSn6&*f!)gIhPm#prl+h+JtVj!4E圳的房价走势是从1月的10872元/平方gP$QXJHQe&5米一路飙至10月的17350元/平方米,T&^AzhDOt6P升幅达到60%,随后开始量价齐跌,从去年#ul$YDF8qq7e+5kTw(DLYfnCbbZ&2oi#Bqzy$C4+10月的波峰到今年4月的谷底,降幅又达到Km-wq8y#oGlJ$#uwMmIvFF-gsNyo@-5bm745%。那么,从去年至今的总体涨跌绝对值N%gNef22GlPCY2累加的波动总幅度来看,这个过山车的跳跃度 -D)!doSLeZ-g6o)HXIbChXlCAB*Y2^@($rulh5#L$-U已高达105%!
7hIYc1p47ks4+CK&z88AA!mt 与地方调研相呼应的是,国家发改委和国家Ep-xnJWsJ)m2GFkh^ZNEB^yeg!!s0SvR!统计局上周发布的4月全国70个大中城市房3CENS ZUH屋销售价格指数也显示,深圳新建住房销售价@6Vykg&WuMiGdp9@@77GloOOX1O+%UV^k!hx-0EFYU格水平已从去年的涨幅前三名跌至降幅第一名PtX4bf+SXOp4ab*MMyV5#TPz5c8P9dtHZ#WW1HG。
虽然深圳的分%-E 6u00C^#ozGs7SugC)V)9nhfOuq*VlVR)&C+7vqMcBHFR3mcF析师认为,在价格持续回落的刺激下,深圳楼o+zT@市在3、4月已经出现成交量一定程度的回升biiI)PKrIsubT))7f2h3HNzeTFy2e3walL,销售量基本达到去年8、9月的规模。但问gsp8oeUi&V+题是,1至4月深圳新建商品住宅销售面积8NKdggN9p^^HkwC^Wub8*8Ey@qtaTGdTT5.31万平方米,同比下降62.89%;%I jx%sTdmfv#hi(KU+*(fr#S5w(AAYg2住宅空置面积则同比增加86.17%,为6mFv2sJPaEH(XP8.51万平方米。如此交易状态似乎并不足tYYrQIK5 L5t Wq27NGXvOx+oUf8fXAtP$ P4AKO PGmS(%uVXQ7以支撑房价。
尴尬资金链
zYlh%sUtOcdu@TL grVJ9T8vF)c3miFx!foA)ME7qLZDH 由于房价的下调并不能换来购房者对楼 ua2ks(Uc5NEJUsEc*Z+^fWB5市的信心,深圳开发商的好日子也戛然而止,mPLFo7ZqWQ3v*GF$j50Aq6U3HC$5uK-OP6XfR2i甚至于因销售不畅而紧绷的资金链有演变成一MeR&1H%$@C- Q0u)Jyqksg3mV&oo些开发商脖子上的“绞索”之势。
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业内人士表示,今年以来,!H0AdgK(EQqEBTyqq基于深圳楼市持续低迷,很多楼盘都高调降价hZhyHC*K,但这种开发商积极主动向购房者让利的行为s+K1CwFMNvv+# WL%@v9ddn@(zR4ErtkqZn@qTv(qD$S5-c ,并没能从根本上改变行业资金链普遍吃紧的^1l$oUfia9S*33JZ4hW^5Cz8JZzzf%(ThtbAGDtj4vwV8现状。出自深圳的开发商,暂缓上市的有之,Au7nXaJM1LRFg9z4ot7Y9s@4Ii^v@uEr%i0XdP7a9rGnAFn着急私募的有之,现金流告急的问题首当其冲b+hib6L5afvGeJ3(aQWFas8GFnsFy1X05VToY&K6j046fC0s9l-,资金链断裂的风险也扑面而来。
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据记者了解,除了希望通过2PcEmL!+快速销售来化解资金困境外,有部分小开发商nvGRRE已经在通过借其他公司的名义委托贷款,甚至N9f30A4YPjs于有向投资客短期借款的方式筹钱。“那些实XClDy7C51%JzA1jNx)U)5G%JmD8)DJJYJjGZ6m3力不济却又拿地过多的,特别是挤在去年高价2*+fn%#ZMgSJ@@r!oySE$%gPs-YW+ dH拿地的小开发商尤为多,处境尤为危险。”有g#ZNFQJMR7!fI^+d93PPZ2a)i)32HfmadSuC9+R@JkfcfJ)xi+D@AgRZP接触过前来借钱的开发商的市场人士表示。 %$g7xzzCKY#G^byq3S pEC9wN*ymA)9-BwKGgWh2US(ZSLp
别说是小开发商,H就算是手头尚宽裕的大开发商也开始转移土地zS#loKWHuB风险。如近日万科就将其所持的东莞市万科置wn*6^#6Zk(7&5oCh#XYS3I+wcckkKR地有限公司50%股权以500万元的价格转UujIsdCPkjFgIpOGT(Vwj2EC)gdVkhzz(Vupe$UsY6vE5u(++Vw8%n让给了广东宏远集团房地产开发公司,而东莞u#Ge47^)F#(vxDJv b60ib8&JmGm&+万科所持有的正是去年地价飙升时期以14.mM6Afx&q&i!)aPg@xQL@%-ahVM12亿元拍下的东莞“地王”——南城水濂村AAj-YC2O^99IChXk^PZTc!OFxdmF$uL6nm9地块。
JZ1t)wZ$YkEJMHtH)mx3 #Whp8Afr lfs)ia$gWlr4#@wX@ 开发商自保
D#q*VSb(a!jG^D^!MGo +IYkgo920z7在珠三角区域的不少开发商急迫寻求化解生存OeUYgxfRC*O1HaIvxSs+QKku危机之道时,其他区域的开发商也在思考。 UkcW66kR79on)+#@ok1rKEc0u
在长三角区域,江C0QK AJ(x*B!&*F%A4B2mxN4*Tp4bkdMedTgKAf)S苏中大地产集团董事长谈义良告诉记者,由于qZcP!)X$N7R+Xzhfy6mc9!fnZHQs目前市场竞争激烈,行业面临重新洗牌,其选&cMBKHc)-YO+XwS66HHAUa$Q%OMUw择实施的是“跟跑”战略。中大是在昆山做建N@bLRY$C6kpXwI10tYx-筑起家的,发展了10年后在今年才成立地产gJJiKltBVXBtqpPX+SZwk#P PBmRF$zhh* # r@AaKa+HRpPv集团,正在开发昆山的多个别墅项目。“我们BHxyyk更愿意选择一个行业标杆,如万科起步时那样b40rtRT5vC0 1Hp做减法而非加法,也就是专注于房地产开发,S8 4vJ7kMzbGnLlxHEMt1omjE*tMY8dd不急于资本运作,慎重选择异地市场。”谈义j sM5*B6P良坦言,“当然,未来五年我们也追求规模化HAA*g+s@0UAqOrd77SuJG%hRn7&5NHn6egiV8urT开发,适时进行区域拓展,规划成为长三角区#8XaepYf1bqUe4HZOs+(pX1zs++8^pPV2cMkz+zwp+qm-u域的知名建设企业。”
dciR3!HIXnM)rEK#GmgoabJT)G6#*Tq3 gAl)2@1 金地集团上海公司总经理赵汉忠则建议ginb399Z7m7IYh-xUBy&wF$Vw%M!+1z5-+ @3PLY ,现在其他的金融工具都不开放,高利贷又不T3070#uNRMqeS7 12@LSNr8dl8@cw!保险,那就少拿一点地,先把最困难的时期渡z&GO+E+Wnb!!z4D*i$eApCqRgX过。“要在市场状况稍好时加快销售以回笼资z#bh)-MV!@b 2金,目前开发商资金链问题是有迹象但未爆发212CUOkg2%OIB)ucX776Wo!gI6@f#5)n lB%^Vq)1O2D*&f,传统旺季过后的7、8月的资金局面值得关hukuVVYxm$YP注。”赵汉忠直言,“到那个时候,我们就能Pplc3+gcS!EKqgybkD3ofHTd*Sve-xdnLlb1Hxb^‘吸收’一些项目。”
1^wvXNbbXk-5kO8+%Q3ivzcLIg0KqIQ 在环渤海区域,北京华远集团总裁任志Ug0强对媒体指出,今年以来由于销售萎靡,开发(RI1qetVje4dJ PcWH Xc%wwEFndL*$58*D7oFSX@sqX商方面4年来首次出现自有资金告急的局面。FaV12unsCbV#t-bEc“对所有的开发商而言,每家所面临的形势是t-Ixy(!9(vr9b2+6f&ujo#JlR&MMO@J+Zeq25BWM0xv7(+RSLKVQX不一样的。去年将大量现金转化为土地、今年2O6$Md18WH He-7G*L##Dzg5$qd#mx*wlIAGUoWuoAP销售情况又不好的,这样的开发商就出现了一qWIE1cffBf些现金流的问题。”任志强表态,“现在中小-cKDmtq Zz7z^tyK-RCnia3r T9llA1开发商总想着借钱,可你要是没什么实力,凭l QBVr$T6mk什么借给你钱?如果用股权融资,那倒可能从zPR9pwOUPg7#Ox)L3AA6pSLR+Z&NI3(3v小企业变大企业。我们过去从来都是‘傍大款K2##qRwqUyyv6kjmZa0IM4#MZ+6v’,华远过去就是傍华润。只要你愿意便宜点zgcXJBOPn5#hAlh#-5%kmKmUWeO1H!vCHQ(DGh把股权卖出去,(生存)也很容易。”(李和@BPKoutGev^1QgEcdvpA^lG1eBd&$vtDQavuhHqOfF6mj5cnVPp@aQI1R!&裕)
责编: 李嘉娜 来源: 上海证券报
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