“十字路口”的楼市是理性回归还是欲扬先抑_大连房产

“十字路口”的楼市是理性回归还是欲扬先抑 2008-07-04 08:56:19

相对于近几年房价的“高烧不退”，眼下楼市价格松动的迹象已*2pQR3-X#ZrB9kL!Se6dv-X现端倪。北京等一些城市虽属高位微调，但深b圳一则“半年新房缩水40万元”的新闻，已击中一些炒房者的痛处。

开发商mBpbEnv频掀“折扣大战”，银行开始下调房贷利率揽PPvqs7eDa+NHXAWC u!GScIU1^D0FUXnavj*^J生意……但市场成交仍持续着低迷状况，市场观望气氛日益浓重。

“十字路口”的楼市，到底是理性回归，还是欲扬先抑？

越是房地产市场成熟的经济体，周期内价格波动越平缓。而越是新兴房地产市场的经济体，房价波动周期时间越短，价格波动越剧烈。EheI@ZN!

对于楼市泡沫，7rGv+H2zbb7YzVg7fCrT-+(VZH7gJ7dL 2L-要一点点挤出。房价的暴涨暴跌，对消费者、ifs$LvcGCRZHvf对行业、企业来说都是一种很大的伤害。现在b6gDg房价逐步稳定，刚性需求得到有效释放，有助m@ro于房地产业获得更为稳定健康的发展环境。

中37m-MSDC2国住房市场要经历一个相当的调整期，去消化0+6ivcQMJW前两年形成的价格泡沫，使之回归与经济基本面及居民家庭支付能力基本协调的水平。如果w@DP^jz$$9TD%yyrSgXzv0M7kl 宏观经济进入缓慢增长阶段，这个调整期可能RMghWEtR还会延长。

np+0JS42b(&*bHf4m4E!YYnNPE*8G4QCr430 价滞量缩

jLx45lWOxHSsbt9DQxJPNCsoz2Gi*(jClUGN “只涨不跌”*TOD+DcUeuTqf的神话开始终结

进入２０a% bIsij9０８年，楼市悄然发出的新信号，使得曾经一路高歌猛进的房价涨幅开始趋缓进而回落，而lf+p!%24ZxipqY1LXY1nfX(Yzoorkl6C“价滞量缩”成为当前楼市的“标准样式”，ay+xb6N!7VH4CT5c#PJ+yI76j(IqdiHVNnpYeaD中国的房地产市场开始进入高位调整期。

——ymVVcwl*%I涨幅稳步回落。根据国家发展改革委、国家统 Mg@1T-dR!@1Oc54YcOZ39G3计局的调查显示，继多个月份出现涨幅回落之JO#3f#xbD&5#70nv$FQex5e11IBU后，今年５月份，全国７０个大中城市新房和二手房价格的环比涨幅又分别回落０．６和１usKyjK#^W6mTz#J3．５个百分点。

——销售面积下滑。来自住房+Em-5Vq!ziFIJ 7T3CEdJdT5lFjj$ b57nG)u和城乡建设部的最新数据表明，今年１月至５月，４０个重点城市新建商品房、二手房累计Xxagxq7oCh1pEmaDk#y%DDMwaz(2Dk@h7成交面积同比分别下降２４．９％、２０．９％，集中在上海、北京、深圳、广州等东部主要城市和中西部中心城市。

——促销手段花样翻新。“链家地产”市场研发中心的调查表明，目前北京在售楼盘中有七成多项目在打折销0jRuee3JAB1mA9^baCd-g3S5d&jGBeM)$UU7售，送家电、送轿车、送户口……相对于动辄一两百万元的总房价来说，几万块钱的“打折rD(WHs)s2 8LQ90GWTlgw4!Gp”虽仍是不痛不痒的“噱头”，但高房价松动9RP44Q6现象日益显现。

——土地拍卖频现“流产”。1P80y%jWkNunFN5tpD^Mk1ZY)受信贷紧缩政策的影响，自去年底开始，土地6cWs6HuSf+B$5交易市场开始遭遇寒潮，不少开发商开始正视9J大量拿地的风险，全国出现了数十宗土地流拍q%7tx*exI-^fPY$-a7现象：４月８日，厦门市挂牌出让１０幅地块7N，４幅遭遇流拍；深圳土地交易中心，位于宝G&YxMui-08cL)p6安和龙岗曾多次流拍的５块居住用地再次挂牌sjsSxqqk849PqS出让，最终４块流拍、１块以低价成交……

—n1Qnq8P!Toz#i@@!(%Y4POL)0LhT—银行出招揽生意。由于楼市成交趋淡，导致$KP%!Xf8jPP银行房贷增速持续下滑，一些银行开始下调固H^n*1W3PcD0k$ZL%1ij1HZzD9@DNNMH4ZzH3^*E定房贷利率。光大银行就拟将５个档期的房贷uu7 hy#AFGg&N2K(qprXXqv1!固定利率下调，以期刺激购房需求。而此前，$v+kyGkpkP(WI@I80gTcP深发展等一些银行也早已发售“气球贷”“双周供”等变相减息的品种。显然，房子卖不出y4%9AaqqD*qo去，银行贷给开发商的贷款就难以收回，银行赖以生存的贷款收入就会锐减。

种种迹象表明OS#&7hIQV3，“房价只涨不跌”的神话开始终结，处于艰Acd99ftsZ^v@ -c#P1m6难盘整期的中国房地产市场开始理性回归。而!jHccnz7Nqkms-M7 mtnyAcg6RF一些城市在观望状态下挤压出了楼市泡沫，理性购房需求开始平稳释放。

+ZYNF&K6bi6*M 5nj5miB0$(9#3@挤压泡沫

$D8-BFy 1JS3t+AVm#xFga^4lkbIB02DeQ!AYN 多重调控与市场调整形成合力

楼市发生的新变化，自然是几家欢喜几xL家愁。究竟是什么原因推动房地产市场发生这UOFe2AV8cH)*-2HVKy)7(j-Nb样的异动？

UmHuid1^XASptQM-IQJ7 Zhu+ eUyB95 “目前这种状况可以说是多种因素t-%r7f)kX42(!sfgOeLo! iENup&%综合作用的结果。”国务院发展研究中心市场aQSp研究所所长任兴洲分析，２００４年以来国家ulsyXxqX3mRQw56&6&+B5i-ZAH3cSQ对房地产市场持续调控的累积效应，特别是２ 1S2DuIIt+nDpV^gLS００７年对土地的调控政策和第二套住房房贷7P政策效应明显显现，一定程度上改变了人们对BnSi40Q-fn9cQpDQIl于房市的预期，整个楼市开始变得有些理性。Tlv&i

近年来，房地产调控政策从不同方向出击，形P6成合力，阻击房价飞涨的脚步——

２００７年a)XM#ktwdItL，国土资源部加大闲置土地清理力度，对囤地开发商进行查处，规定开发商不付清全部地价$)!Q^tZExH-2+yiLV-Tq0wD(wBZ4n^WD1 Zh%eP不得分期发放土地证。

为抑制投机性购房，央F行、银监会要求提高第二套以上住房的首付比例；为控制投资过猛，政府实施一系列银根紧nK)@2nXYg!缩政策，半年来，央行连续５次提高存款准备金率，准备金率达到１７．５％的历史高位。#ZXk!l9ES

增加中低价位、中小套型普通商品住房供应，调整住房结构的“双７０％”政策（９０平方FKD$1vmmcZ1vB6Q4LresxWQgJA$SY!c67@Pi米以下住房须占项目总面积七成以上、居住用MUo7g#P3oNHyr(!LvR$xc1d地供应量七成用于中低价位中小套型），着力d+eHCAoR0a+2w解决中等收入家庭住房问题。&1T$+

国务院出台解决aQ*Het(FjiIgaZe4**gKwhas5V+Lv#ZLKETFQU低收入家庭住房困难的意见，原建设部发文要i*9qASNcK86Z7W8Ry28P0LKY%eGmR9求扩大廉租房政策的覆盖面，全国所有城市建立了廉租住房制度……

中国房地产业协会副会长朱中一表示：“这些政策的逐步落实，及限价房计划供应量的增加都分流了部分购房需求。”

ybCamXXEec6 合生创展公司总裁陈长缨说：“去年市场MI%#NAbC#20gR2TTAsG@f+p^hbdcQUp$WMfME&w情绪普遍乐观，投资性、投机性及改善性需求亢奋异常，供需比失衡严重，房地产市场存在h6tM8hFqLawW5x过热现象。随着一系列宏观调控政策的实施，N55z)UX#0HV&@*U*kkgeoTJJOmdW投机炒作现象得到控制，消费者观望情绪增强，市场需求下降，供需比严重失衡状态得到缓解。”

然而，中国房地产市场的复杂性，决定UgAJxS4JorD42FIC%Df4KDIIt7aB58XJ了宏观调控并不是市场变化的唯一推力，其中12c@jyDNa-+PzuFY5gz8T1还有市场内部结构调整的原因。

数据显示，２００７年７０个大中城市房价比上年上涨７．n+^6pBa74X0６％，部分城市甚至达到４０％至５０％的涨f#INU#eNVwY7++WgIO!UF+&O幅。显然，非理性的上涨透支了房地产业的未tFkG388Q2$Yp@zF(tN-wlG5gqK&Zpp1kBQZGLg来效益。

r#wEaOZLnL0yXt1H 任兴洲说：“房价持续大幅上涨，超过了购房者的承受能力，供需矛盾越发突出，hf0^E13DVZt2D--Um#NB11NXt目前价格涨幅出现回落也是市场调整之必然。O(q8xjyClnFP!M+-c”

UA vaX4)N$ 股市大跌、ＣＰＩ上涨、油价高涨，加上年LmLRnXZ2YKOJxcFXOmOi初的冰冻雨雪灾害，四川汶川地震等重大自然c&U 4(WNCGzG!sW%@r灾害的发生，种种市场的不确定性也让购房者7充满犹豫。

I 2onpzSxB!MygP+V1QCGPKxrC8 在北京一家出版社工作的胡刚先生说：“现在房价的虚高成分太大，我不想成为^ud9AoUQi-UK9dK最后一拨高位接盘的人。”随着国家一系列调t控政策效应的显现，他相信购房者挺过这个阶VHE7M5HePh+ms@rA#i!2KLl段，房价就会回归理性。

Qyg2 理性回归

严防楼市大起大落

F%&#a@HdAu1#v$7-ei!Qd-$U 扑朔迷离的楼市，在２００８年上半年释o)1R14wmXS90OfMq#PVd放出新信号后，究竟会走向何方？

一些专家认pDSoh1DACcwDT为，当前房地产市场成交量低迷，正是市场步入积极调整状态的信号；夸大调整的危害，鼓(dNF5SCmc吹房地产“救市”则是非常危险的。

从全球房kv@lcC%IVV6uy2Nu!fHfMwY2XIIIIwLLX地产市场价格走势曲线来看，任何一个市场都&*Mk&I)n$vdiE jIayyZh-d*X7Rp^6nYa4YDn存在着一个波动周期。一般而言，越是房地产vP2zMLIX(WoHFiE09C*市场成熟的经济体，周期内价格波动越平缓。yIu$LU8twlg8Z而越是新兴房地产市场的经济体，房价波动周o(m&tFYNe1lT5期时间越短，价格波动越剧烈。

ＳＯＨＯ中国总裁潘石屹表示，当前开发商确实遇到不少困境，如从紧货币政策将减少按揭贷款，如何应i0V((9GR7Giu7)Dd@LU@TXo*对需求量的变化和资金紧张；面对保障性住房yK#ER rk5qmqI!Vp，产品定位如何找准市场需求等，但这些也恰fcv9t7S)4BUaaE恰表明房地产市场也要进入自我调整和修复阶fIg6GAm7NwJW5uGz8tPgQi8YH6&RCGSj! &j段，从过热向理性回归。

对于少数房价较高的地区，不少专家认为，房价的适当回落是正常Y(Bq3m&pPGw860qRNqvLJFwSRnM的。楼市走向理性回归的步伐有多快，主要取KZxv@4488GK&i*kyr)nDCyi7Zz^E决于宏观经济的总体走势。

第一季度，国内生XBd-on#!2NbAr65K&Wqq 2Rd2u9!o)uR产总值增长１０．６％；城镇固定资产投资在^rbaZf2ebs^GG0今年前５个月完成４万亿余元，同比增长２５．６％；夏粮连续５年丰收已成定局……经济运行依然总体向好，无疑为房地产市场逐步走KIiWQYnAl0向理性回归创造良好的环境。UNbGMc2Gc-qGD^M3N&j&w tPS2H0s$bS

与此同时，我们roWrAfc83Jx#BHVtDMVlXA*c5TRw9DBXejuuCug也看到，国内一系列困难和不确定因素的冲击，给中国楼市逐步走向理性回归带来挑战。

清华大学房地产研究所所长刘洪玉说：“中国住1uYUJhT8cLmu4%Kor$(jHh房市场要经历一个相当的调整期，去消化前两年形成的价格泡沫，使之回归与经济基本面及Z$c-Z&IXwYy)M-nN5QIE-qJP-居民家庭支付能力基本协调的水平。如果宏观*!a%RGXsQHBScB)SN经济进入缓慢增长阶段，这个调整期可能还会Z^7q9+7nYsOq延长。”

m3^#8+SWni4hOl- 从历年对楼市调控的过程看，地方政ZF9V!^0bC8LTU8Hwo5府、银行、开发商在内的多种强势利益相关群^PgEAfLqeOZb6SRV^jj6KYi8svMIX体的影响依然不可小视。特别是一些地方政府以各种理由的托市行为，将加重楼市不可预料qHqtKA9 QodUFF4VunM的风险。

7%uvaQCip2IfKE&q^4hKMaZio)cR5LS4V6Ehb 进入２００８年，受美国次贷危机影ATXhgOZ9g(#B*t28JBryxs&2I响，不少欧美国家房价回落，一部分热钱开始6^enl pDQ寻找新的投资区域和渠道。而受奥运会、世博hjkO1JvlMyywzo3Kue会等利好因素的影响，在人民币升值预期下，TUn@nciHRYPXgge境外资金流入逐利，更是搅动了并不平静的楼y7PrrPGP3u$87pPqSvVy@2$scOM5*b%市，给中国房地产市场发展带来新的复杂性。t3gH8afT-RVM%3C*O)hM1(@YviD

q6H!MQ)9D尽管理性回归之路艰难，但防止楼市的大起大落始终是各方的共识。

对于楼市泡沫，要一点DC-点挤出。陈长缨说：“房价的暴涨暴跌，对消t)vD&9vKHfoV4bf#lA费者、对行业、企业来说都是一种很大的伤害jx#eSq 5yKok$jlnM$ckh6。现在房价逐步稳定，刚性需求得到有效释放pxxsPDGlANtFI5PUs，有助于房地产业获得更为稳定健康的发展环F iJ YmIc$g964@境。”

6WVrYd2xsKZEZ8 8WSdVxvX#n1! 高房价问题不仅仅是房地产行业的问题hcEFZkX5 ，上关乎数万亿元的商业贷款和个人贷款，下涉及几十个相关行业，中间还夹杂着千家万户。这决定了任何过速的“休克疗法”都是危险w3th3#mcgtX@6iGw%Gq52Xzv1Q的，楼市调控不能指望毕其功于一役，只能采n&IIatlR5VdJC&V#u%w!!F6vep用“渐进疗法”。专家建议通过不断释放调控信号来干预市场预期，切实增加廉租房、经济适用房、限价房、中小户型中低价位房的有效A8qlgLH4+kP0x7RUvhVuwzFDcAn供给，以舒缓供求关系；同时，收紧房贷，让银行缓释风险。

与此同时，随着在整个经济发a#Teqm!LrhDgFHxaQwN0%i6NvV展中支撑行业作用的日益提升，房地产业的理性回归不止关乎行业的健康发展，而且关乎整WraXXoUis@WWjJL#+v*Jk2bhhx个国民经济的健康发展，防止房市的大起大落wxDfxInXAEbqJzlV从而成为经济建设的一项重要目标。展望２０Wv^UvA8Rx1AbluS34e5oAE@QbMyC&R5@C０８年下半年的楼市走势，让人们静下心来考虑经济和社会的可持续发展等更深层的问题。显然，挤出楼市多年累积的泡沫，保持健康可持续发展，才是中国房地产市场应有的常态。Qs&@WGpC6GoV07-

责编：李嘉娜来源：上海证券报

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