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明确房屋的概念和产权性质
编辑:郑光明 来源:大连天健网 天健房产 HOUSE.RUNSKY.COM 2010年03月09日 13:34:17 星期二

    对于首次置业的购房者,面对一些市场上常见的房屋概念有时还不够明晰了解,我最终会买到一个什么性质的房子,房子的产权归属有没有问题,这些是每个购房者应该关心,也必须关心的问题。

    为避免在交易过程中造成不必要的纠纷和损失,提醒购房者在选择房屋时一定要先弄清楚所选购的房屋属于什么类别?它的产权性质有没有问题?本章将就目前市场上常见的一些房屋的概念和性质分别进行阐述:

    一、2010年国家重点支持的五类住房:

    为进一步解决我市中低收入家庭的住房困难问题,2010年,大连将大力拓展个人住房政策性贷款业务发展,重点支持中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房等五类国家重点支持的住房。

    商品房(增量房):

    商品房亦称增量房,是指房地产开发商投资新建造的商品房。

    须经过政府有关部门批准,由房地产开发经营公司开发,建成后用于市场出售出租的房屋,包括住宅、商业用房以及其他建筑物,而自建、参建、委托建造,又是自用的住宅或其他建筑物不属于商品房范围。商品房是指开发商开发建设的供销售的房屋,能办产权证和国土证,可以自定价格出售的产权房。

    商品房按销售对象可分为内销商品房和外销商品房。

    内销商品房是指房地产开发企业通过实行土地使用权出让形式,经过政府计划主管部门审批,建成后用于在境内范围(目前不包括香港、澳门特别行政区和台湾)出售的住宅、商业用房以及其他建筑物。

    外销商品房是指房地产开发企业按政府外资工作主管部门的规定,通过实行土地批租形式,报政府计划主管部门列入正式项目计划,建成后用于向境内、外出租的住宅,商业用房及其他建筑物。

    经济适用房:

    经济适用住房是指已经列入国家计划,由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造,以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。它是具有社会保障性质的商品住宅。具有经济性和适用性的特点。经济性,是指住房的价格相对同期市场价格来说是适中的,适合中等及低收入家庭的负担能力。适用性,是指在房屋的建筑标准上不能削减和降低,要达到一定的使用效果。和其他许多国家一样,经济适用房是国家为低收入人群解决住房问题所做出的政策性安排,另一种出租为主的住宅政策称为廉租房。

    2009年,大连市内四区廉租住房保障总户数达到3629户。其中,实施廉租货币补贴3539户,共发放补贴资金2443万元;实施廉租房安置90 户。此外,市政府还加大了实物配租工作力度,筹集资金2800余万元,在经济适用房小区收购了156套房源作为廉租住房,以逐步扩大实物配租保障规模。

    2010年将主要采取货币补贴的方式,安排经济适用房1.2万套,争取全年基本解决目前已申报家庭的住房困难问题。

    按照《大连市经济适用住房管理办法》第十三条规定,符合下列条件的家庭,可以申购经济适用住房:

    (一) 家庭成员至少有一人具有市内四区城镇常住户口五年以上;(二) 家庭人均年收入低于上一年度居民人均可支配收入水平;(三) 家庭人均住房建筑面积为十七平方米(含本数)以下(包括申购之日起前五年交易或者拆迁的住房建筑面积)。未婚、丧偶无子女或离异后不直接抚养子女等单独生活的人员申请购买经济适用住房,除应符合前款条件外,还应年满三十周岁。家庭人均住房建筑面积,按照同一地址户口簿记载的具有法定赡养、抚养或者扶养关系的所有家庭成员分摊家庭成员全部住房建筑面积确定。

    其中,第十五条规定,家庭年收入按夫妇双方和未婚子女上一年度的收入之和计算。

    家庭收入是指下列所得:(一)工资、奖金、津贴、补贴;(二)住房公积金;(三)生产、经营、承包、承租所得;(四)劳务报酬;(五)股息红利;(六)其他所得。

    廉租房:

    廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式,向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。廉租房的分配形式以租金补贴为主,实物配租和租金减免为辅。

    我国的廉租房只租不售,出租给城镇居民中最低收入者。以廉租房政策推广较好的上海为例,按照《大连市城镇廉租住房保障办法》第十五条规定,符合下列条件的家庭,可以申请廉租住房保障:

    (一)具有本市城镇户口;

    (二)享受城市居民最低生活保障待遇或者低收入专项救助待遇;

    (三)家庭人均住房面积(包括申请之日起前五年交易或者拆迁的住房面积)低于政府公布的低收入家庭住房困难标准。

    家庭人均住房面积,按照同一地址户口簿所记载具有法定赡养、抚养或者扶养关系的所有家庭成员分摊家庭成员的住房使用面积确定。

    限价商品房:简单理解限房价、限地价的“两限”商品房。保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应。要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房和廉租住房的土地供应,其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%;土地的供应应在限套型、限房价的基础上,采取竞地价、竞房价的办法,以招标方式确定开发建设单位。

    眼下正在积极推进的“限价商品房”。按照新规划思路,这类产品主要针对两部分人群:一是具备一定房产消费能力的人群,二是定向购买的拆迁户。“限价商品房拥有和商品房同等的产权,而拆迁房屋通常也具有正常产权,因此拆迁户购买限价商品房是以产权置换产权,这样比较合理。”

    公共租赁房:公共租赁房是解决新就业职工等夹心层群体住房困难的一个产品。公共租赁住房不是归个人所有,而是由政府或公共机构所有,用低于市场价或者承租者承受起的价格,向新就业职工出租,包括一些新的大学毕业生,还有一些从外地迁移到城市工作的群体。

    二、因产权性质不明晰经常发生纠纷的五类住房:

    使用权房(公房):

    使用权房按产权归属可以分为两种:单位产权的使用权房和房管所产权的使用权房。前者大都是原产权单位按照过去的政策,以福利分房的形式分给职工居住使用。因此对于单位产权的使用权房,买方应当询问原产权单位的意见。对于使用权房房主来说,使用权房为单位或房管所所有,与使用权房主是长期租赁关系,在遇到房屋拆迁时,使用权的房屋在变成产权房后,能获得补偿款。

    根据《大连市城市房屋拆迁管理办法》的相关规定,住宅房屋拆迁时,货币补偿金的20%支付给被拆迁人,80%和增加的建筑面积补贴支付给房屋承租人,除承租人外其他人无权主张拆迁补偿,房屋的承租人以租赁证记载为准与户籍登记无关。

    如果想要购买使用权房,可以将购买的使用权房变成产权房。产权单位一般在年初和年中两次布告通知。可以拿单位工龄介绍信到房管所或产权单位的房管科参加房改。目前使用权房因政策限制尚未完全开放,能够上市进行买卖交易的非常少,除非是获得产权单位同意后,通过缴纳一定费用,把使用权变成产权,才能进行买卖。

    军产房:

    军产房即土地及房屋的权属归军队所有,因购买军产房相对价格较低、无需缴纳税务部门征收的税费、无土地使用年限等原因,交易情形比较普遍,购买军产房实际上享有的仅是一种使用权,交易中应注意与军队房屋管理部门核实能否办理军产证的变更登记,但须提醒购房者军产房无法办理落户,如遇拆迁、征收、征用,尚无明确法律予以规定,购买军产房如与军队房屋管理部门发生纠纷,人民法院不予受理。

    依据中华人民共和国建设部房地产业司、中国人民解放军总后勤部基建营房部印发的《城镇驻军营房产权转移和房屋现状变更登记实施细则》第八条的规定:军队房屋产权属军委、总部,所有权性质属军产,“产权单位”填总后勤部。

    小产权房(地产房):

    “小产权房”,也称“乡产权房”,是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。“小产权”其实就是“乡产权”、“集体产权”,它并不真正构成严格法律意义上的产权,是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”,是近年来因城市拆迁改造、城区扩延逐步形成的。地点一般都在城乡结合部、近郊一带。

    从我国目前的法律规定来看,乡产权房屋转化为产权房缺乏法律依据。从我国对土地的管理理念与土地管理的价值取向来分析,短期内我国不会放开集体土地的流转。因此,乡产权房屋向产权房的转化需要一段较长的时间。同时,即便今后乡产权房屋可以转化为产权房,从现有的土地制度来看,购房人还需要缴纳土地出让金。如此一来,购买乡产权房屋的费用也就与购买商品房相差无几。

    随着城市的拓展、商品房价位攀升,小产权房以其价位优势吸引了很多城市居民购买,目前热议的小产权房屋因补足相关土地、规划等手续取得了城市房屋产权,实现所谓“转正”的案例仅是个别现象,由于利益所趋,大部分开发商不会为已销售的小产权房“转正”办理手续,因此小产权房实现“转正”的可能性可谓渺茫。

    超建房:

    超建是超规划而建设的房子,因不在商品房预售许可范围之内,不允许开发商对外销售。超建房屋属于违章建筑,在法律上,购买此类使用权房屋所签订的合同,属于无效合同。

    抵债房:

    “抵债房”,主要是指债务人无法以货币偿还债务时,将自己所有的房屋作价支付给债权人,由债权人上市出售的房屋,并不包括开发商抵押给银行的抵债房。工程抵债房就是指用房子低支付给工程建筑公司,以偿还开发商所欠的费用。抵债房除了由于工程抵债房外还有包括开发商拖欠广告商、代理商、材料供应商等多种债务人债务而抵给债权人作为债务偿还的房子。

    购买抵债房是有很大风险的。由于开发商和抵债商的关系破裂,购房人不能取得房子或产权的案例有很多;也有的时候,不诚信的开发商过后会以各种名义让购房人补交差价的部分;也有存在一房多卖的现象。

    三、在交易过程中常见的其他几类住房

    解困房:

    在实施安居工程之前或未实施安居工程的城镇,政府为解决本地城镇居民中特别困难户、困难户和拥挤户住房问题而专门修建的住房。它只授给经审查符合条件的住房困难户或无房户。

    限价房:限价房是一种限价格限套型(面积)的商品房,主要解决中低收入家庭的住房困难,是目前限制高房价的一种临时性举措,并不是经济适用房。限价商品房按照“以房价定地价”的思路,采用政府组织监管、市场化运作的模式。与一般商品房不同的是,限价房在土地挂牌出让时就已被限定房屋价格、建设标准和销售对象,政府对开发商的开发成本和合理利润进行测算后,设定土地出让的价格范围,从源头上对房价进行调控。

    安居房:

    安居房指实施国家"安居(或康居)工程"而建设的住房(属于经济适用房的一类)。是党和国家安排贷款和地方自知自筹资金建设的面向广大中低收家庭,特别是对4平方米以下特困户提供的销售价格低于成本、由政府补贴的非盈利性住房。

    安居房包括按规定出售或出租给国家机关、事业单位、企业单位职工的准成本房、全成本房、全成本微利房和社会微利房。

    央产房:

    全称为“中央在京单位已购公有住房”,本次允许上市的“中央在京单位已购公有住房”是指职工按房改成本价或标准价购买的央产房。职工根据国家政策,按照房改成本价或者标准价购买的由中央在京单位建设的安居工程住房和集资合建住房,也视为已购公房。

    所指“中央在京单位”主要包括:党中央各部门、全国人大机关、全国政协机关、最高人民法院、最高人民检察院、国务院各部委、各直属机构、各人民团体及其所属单位。

    回迁房:

    回迁房就是发展商征收土地时,赔给回迁民的房子;商品房就是由发展商自己出售的房子。

    如果回迁房,跟商品房都办理房产证了,那交易都一样。如果没出房产证的,回迁民手持的是合同,就有一定的风险。但回迁房一般来说都比商品房要便宜,敢于承担风险,那就买回迁房比较划算。

    购买回迁房与购买商品房的手续是一样的.

    安置房:

    安置房,是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时,对被拆迁住户进行安置所建的房屋。安置的对象是城市居民被拆迁户,也包括征拆迁房屋的农户。随着城市建设发展步伐的进一步加快,政府尽可能新建更多的安置房,不断满足拆迁户的需求已迫在眉睫。

    所谓拆迁安置房是指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁,而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。因为其安置对象是特定的动迁安置户,该类房屋的买卖除受法律、法规的规范之外,还受到当地政府相关的地方政策的约束。所以和一般的商品房交易有很大的不同。

    自建房:

    自建房是中国城乡二元制的一个产物,农民有特殊的宅基地能够建设自己居住的房屋用以栖身安家,随着国内房价的逐步提升和农民生活水平的提高,自建房建设水平越来越高,类型越来越丰富,尤其江浙一带种类多样。

    这里,对性质和概念不同的几类房屋仅做一概述,在下面的章节里,我们会继续为网友做出各类购房提醒。置业买房是人一生中的大事,谨慎行事,多多考量。

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