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二手房交易须注意
编辑:陈辰 来源:大连天健网 天健房产 HOUSE.RUNSKY.COM 2010年03月15日 16:36:45 星期一

    选择中介公司需要考虑的因素

    1、首先看中介公司是否有营业执照、经营许可证、经纪人证书等。

    2、要选择规模较大,资金充裕,口碑好的中介公司。

    3、服务的内容和质量。在经营范围许可条件下,中介公司应提供尽可能全面的服务,这样可以省去众多麻烦和经验不足带来的烦忧;服务水平和服务质量要过关,第一要专业,第二要耐心,第三要认真负责;人员素质直接决定服务质量,买房者可以通过多打几次电话沟通,初步评价服务人员的素质。

    4、经营方式。目前中介公司经营方式分为直营、加盟两种,前者出现问题由整个公司包赔损失,后者则由加盟店承担损失,购房者应先了解中介门店的经营方式,规避风险。

    5、通过该公司可提供房源、既往业绩判断该公司整体水平。

    选择二手房需要注意的八个细节

    1、了解该套“二手房”是否属于允许出售的房屋。

    2、了解房屋所有权是否真实、完整、可靠。房屋所有权人是否与他人拥有“共有权”关系,房屋有无其他债权、债务纠纷。但最要紧的是,一定要由卖方出示、提供合法的“房屋所有权证”。

    3、了解所购“二手房”的准确建筑面积。合同中约定出售房屋的面积应以现在的产权证上注明的为准,其他面积不计在内。此外,还要考察地段、环境、价位和房屋结构、格局、采光条件以及物业管理等相关问题。

    4、了解购买“二手房”的程序。购买“二手房”买卖双方必须要签订《房屋买卖合同》,并到房屋所在区、县国土房管局市场交易管理部门,办理已购住房出售登记、过户和缴纳国家规定的税费手续。

    5、了解屋内设施的交验细节。有些业主在签订合同时常常口头向客户保证,屋内装修的铝合金门窗、地板、空调以及柜子、热水器可以全部赠送。结果到实际交房时客户却发现门窗被卸、地板被撬、屋内狼藉不堪,而业主承诺的空调、热水器更是不见踪影。

    6、在购房合同签订过程中,必须注意付款方式的一个个环节。比如,买卖双方可以约定,在付款方式的选择上标明,在签订《房屋买卖合同》时,客户即支付相当于房价款百分之多少的定金给业主或中介公司等。

    7、在合同签订的时候还应该明确注明房屋交验时间是在过户后第几个工作日或双方约定的其他时间;房屋交验前产生的费用及房屋交验时产生的费用由谁承担;另外,双方的其他约定也需在合同中注明。

    8、买卖双方在合同约定时最好清楚标明各方的责任义务,这样可大大有利于避免纠纷的发生。如悔约责任、违约金款项、逾期付款责任、滞纳金款项及其他违约情况等。

    以下产权性质的房子不能上市交易

    1.中央直属机关的公房。

    2.军产、院(医院)产、校(学校)产的公房与本单位的办公场所在一个大院里的。

    3.使用权的房屋。

    4.以标准价购买,尚未按成本价补足剩余价款的。

    5.在农村集体土地上兴建的房屋,所持“产权证”为乡镇小产权的二手商品房。

    6.已经被列入拆迁公告范围的房屋。

    7.所有权共有的房屋,其他共有人不同意出售的。

    8.所有权有纠纷的。

    9.已经抵押,并且未经抵押人书面同意的。

    10.上市出售后会形成新的住房困难的。

    11.依法被查封或者依法以其他形式限制权属转移的。

    12.房屋已出租他人,出卖人未按规定通知承租人,侵害承租人优先购买权等权益的。

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