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签订合同注意事项
编辑:陈辰 来源:大连天健网 天健房产 HOUSE.RUNSKY.COM 2010年03月17日 17:21:43 星期三

    购房者在签订《商品房买卖合同》时应增强法律意识,以保护自身权益,特别提醒购房者需要注意以下事项:

     一、查看证件是否齐全

    1.查看两证:国有土地使用证和预售许可证,一定要看原件。看清所预购房屋是否在预售范围之内,确保将来顺利办理产权证。

    2.必须要求承诺办理产权证的时间。明确房产证办理的具体时间及无房产证、迟办房产证的违约责任。出卖人应协助买受人于房屋交付之日起或合同签订之日起90日内,办理产权登记手续。(第一阶段,开发企业应当在交付使用后60日内将需要由其提供的办理房屋权属登记资料报送产权登记机关;第二阶段的30日内由买受人办理产权登记手续)

    3.新建商品房应取得《住宅交付使用许可证》后方才可交付使用,无《住宅交付使用许可证》公安部门不予办理入户手续。

    4.房地产开发企业在商品住宅交付使用时应当向消费者提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,并按《住宅质量保证书》约定承担保修责任。

       二、明确约束房屋面积条款

    1.建筑面积、套内面积、使用面积和公摊面积(自己分摊的公用面积)及其测量方法要明晰。具体做法:

    a、应在条款中写明建筑面积,建筑面积中含公用面积的组成部分及具体平米数、使用面积平米数、建筑面积与使用面积的比例。

    b、公摊面积:和开发商约定清楚,不仅要有公摊面积数字而且要在约定中确定公摊位置。

    c、其他:所购楼房的楼号、房号、单元在整幢楼中的位置示意图、单元的平面图也应在合同中写明或作为附件。另外房子宏观规划(主要是外部环境)要详细约定。

    面积差异的处理方式有两种:一种是双方自行约定,约定差异面积不大于1%,或0.5%;另一种,约定面积误差比绝对值在3%以内的,按实际面积结算房款,面积误差比绝对值超过3%,开发商必须承担违约责任,同时允许购房者退房。某些开发商将这一条直接格式化为“多退少补、据实结算”,此点须注意不接受,应分情况约定清楚。

    2.房屋质量条款

    要详细把质量要求写进合同。如:卧室、厨房、卫生间的装修标准、等级,建材配备清单、等级,屋内设备清单,水、电、气、管线通畅,门、窗、家具瑕疵,房屋抗震等级等。另外,合同中还可以规定房屋的保质期、附属设备保质期等。(如下水道堵塞、墙面渗水、屋顶漏雨等问题)

    注意:涉及装饰、设备标准承诺和基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺时,合同要求双方对有关承诺的违约责任作出处理约定。避免笼统写上“由出卖人继续完善”、“由买卖双方协商解决”或干脆空白不填。另外要注意楼盘小区内的规划及配套是否与广告说明相符。如户型、绿化、相关配套设施、开发商对小区的承诺等,可以以“附页”或“附条件合同”的形式签订。

    如果出现房屋主体结构质量不合格,不能交付使用;房屋交付使用后,房屋主体结构质量经检验确属不合格;因房屋质量问题严重影响正常居住使用,购房者有权要求解除合同并要求赔偿损失。

    交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可自行修复或者委托他人修复,修复费用及修复期间造成的其它损失由出卖人承担。

    注意查看交付标准:多数开发企业选择第一种交付标准,即“该商品房经验收合格”。而国务院《城市房地产开发经营管理条例》中明确规定,住宅小区等群体房地产开发项目应当进行综合验收,分期开发的应当分期验收,否则不得交付使用。确保将来顺利办理产权证。

    三、明确交房时间和预期交房条件

    在预售合同中应明确交付时间、交房装饰标准、物业服务项目、收费等,同时明确违约责任。注意避免开发商利用“合理顺延”权利过长延迟交楼时间。对于不合理、缺少依据的收费(如开发商聘请律师的费用、委托中介费、银行手续费等)一律拒付。如要购买地下车库应注明地下车位的范围、车位号、预售面积、预售价款,维修费、物管费等。

    现在买房通常需要按揭,确实有的情况下按揭没有办下来,没有办下来的原因比较复杂,有购房者的原因,也可能有开发商的原因,甚至也银行方面的原因,也有一些是综合的,因此应明确,如果按揭办不下来双方各自的责任是什么。

     四、不可抗力条款确保将来顺利的办理产权证

    不可抗力指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况,如地震、发洪水等,开发商通常把不可抗力范围扩展,如施工中如果遇到异常困难或者重大的事故问题不能解决、契约协定后政府颁布的法规和原来不同、施工配套的批准和安装的延误等都认定为不可抗力。建议要把握三个条件,就是不能预见、不能避免、不能克服的情况下,约定在最小范围内,不要扩展。

    五、补充条款签合同要注意的事项

    由于补充协议大多含有建筑、房地产、法律等专业术语,普通购房者不易把握,因此,购房者不要急于与开发商签订补充协议,先将补充协议拿回来,找专家咨询,找出不合理之处并进行修改。同时由于补充协议由开发商拟定,保护购房人的条款很少,因此,应在专家指导下,在补充协议中增加保护购房人的条款。如果开发商不能满足购房人的合理要求,购房人最好不要和开发商签订补充协议。

    六、退房条件

    如果出现以下八种情况,购房人可提出退房:

    1.实测面积与合同约定面积误差绝对值超过3%。

    2.开发商逾期交房构成根本违约,即逾期交房达到合同约定的退房日期。

    3.开发商变更规划、设计影响房屋结构型式、户型、空间尺寸、朝向的。

    4.开发商预售未取得商品房预售许可证的房屋的(故意隐瞒未取得预售许可证的除外)。

    5.开发商交付的房屋主体结构质量不合格或房屋质量严重影响房屋正常使用的。

    6.不能或不能按期办理产权过户的。

    7.购房者贷款申请未批准,合同双方对付款方式不能协商一致的。一个是预售许可证。一定要看原件。要看清。

    8.合同中约定的其它退房条件出现时。

    七、其他注意事项

    在签《商品房买卖合同》时,应在所有空白处划线;双方另有约定的,在每句话末了盖章或者划线。

    签订正式购房合同后,最好将该合同复印备份,并由房地产公司销售负责人签名确认,直至该合同由房地产公司到房管部门备案,以便日后出现纠纷时作为证据。

    房产合同编号只能在房管部门内部的联网中才能查到,即只有内部工作人员才能查到。一般的房产网是查不到的,只能查房屋代码。问一下。

    八、注意不平等条约

    有的开发商单方在合同中规定,“出卖人逾期交房90日,买受人有权解除合同;买受人逾期付款30日,出卖人有权解除合同”“出卖人逾期交房的付3%违约金,买受人逾期付款的付5%违约金”,双方权利、义务不对等的程度可见一斑。

    当涉及屋面使用权、外墙使用权约定时,少数企业将其约定为“归出卖人”是完全不合理的。基于建筑物区分所有权的法律理论,建筑屋面之所有权、外墙之所有权均应当归房屋买卖双方共同所有,房地产开发商在物业售完后依然无偿、无限期保留该物业屋面使用权和外墙使用权,明显有悖公正。开发商的补充条款只表明开发商的态度,如不接受可以不签合同,或者就这些条款增加自己的限制条件。

    消费者发现自己签订了“不平等条约”,可与经销商或开发商协商、找消费者协会协调、到工商和建设主管部门申诉,或通过法律途径解决购买中遇到的问题。根据《中华人民共和国民法通则》和《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》的有关规定,“一方当事人利用优势或者利用对方没有经验,致使双方权利义务明显违反公平、等价有偿原则的,可以认定为显失公平。”《中华人民共和国消费者权益保护法》规定了格式合同中不公平、不合理内容无效。因此,购房者可以在行为作出之日起一年内向当地人民法院请求变更或撤销该合同或合同中显失公平的条款。

    另外,在签订认购协议书时,特别要注意一点:自签订认购协议书之日起在X日内交付房款及首期款并与卖方签订购房合同,若买方不能在规定时间内交款并签订合同,则视为弃权要赔偿定金。(在此没有就因双方合同条款协商不成而不能订合同的责任全部转嫁到购房者头上)。因此,请各位打算签订购房认购协议时,一定要看清楚。

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