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房屋交换动迁都可享契税差额优惠
房屋交换需彼此同时看中对方房源因此实际操作中难度很大
编辑:陈辰 来源:大连晚报 天健房产 HOUSE.RUNSKY.COM 2013年08月22日 09:35:28 星期四

    《大连市城市房屋交换管理规定》在9月1日起即将实施,该规定扩大了房屋交换主体的范围,简化了办理流程。那么,新规定究竟给换房市民带来了什么样的好处呢?市国土资源和房屋局房屋租赁登记管理中心的相关人员告诉记者,这主要表现在差额征税政策。以前需要缴全额税费的,现在只需按差额缴纳了。

    A

    新规实行后换房税收更优惠双方只需按差额房款缴契税

    房屋交换属于二手房买卖的一种。比如我市每年举行的房屋交换大集,如果两个市民各有一套房屋,并且看中了对方的房屋,那么两者就可以进行房屋交换。房屋交换时的手续要比二手房买卖的手续即先将原房屋出售再买一套房要简便一些。但是在税收方面却跟二手房交易一样,也就是说双方需要缴纳各自房屋的契税。

    新规定则为换房家庭省下了不少契税,即换房双方只需要缴纳差额契税即可。记者从我市专做房屋置换的大连海滨房屋置业有限公司了解到,换房双方的总房款差价越少,可以节省的契税就越多。如果双方的总房款差额大,那么可节省的契税就相对较少。

    举例:A房主与B房主相互换房,A的房子价值100万元,B的房子价值120万元,双方都是唯一住房,且满5年。在换房时需缴纳契税和土地出让金。以契税1%计算。

    以前:按照二手房买卖计算契税:100×1%+120×1%=2.2(万元)。

    新规:按照差额计算契税:(120-100)×1%=0.2(万元)。

    对比一看,新规实行后,换房者将省下不少的税费。值得注意的是,换房时差额房款缴契税强调的是,以房款的差额作为基数缴纳契税。为防止换房双方为减少缴纳契税而签订阴阳合同,相关部门还将根据市场评估价进行查验。

    B

    房屋征收后安置和买房也享差额契税

    作为《大连市城市房屋交换管理规定》新增加的部分,“国有土地上房屋被征收后取得安置房屋或取得货币补偿后购买房屋的行为”也属于房屋交换,可以享受差额契税的优惠。房屋征收后安置和买房缴纳契税时,基数确定主要是以房款差额为准,不考虑房屋面积。

    房屋被征收后,如果被征收居民选择了安置,则安置房价格高出被征收房屋价值的超出部分需要缴纳契税。

    举例:一住户选择回迁,被拆迁人原房屋面积100平方米,可以获得一套100平方米的安置房,但是被拆迁人选择在原面积基础上多买15%的面积,最终选择了一套115平方米的安置房。他自己需要交的是15平方米的房款,如果安置房优惠价格按每平方米1万元,契税1.5%计算,则被拆迁人需要缴纳契税为:15×1.5%=0.225(万元)。而按以前的政策,被拆迁人需要缴纳的契税为115×1.5%=1.725(万元)。

    如果被拆迁居民因为拆迁重新购置住房,购房成交价中相当于拆迁补偿款的部分免征契税,成交价超过拆迁补偿款的部分需缴纳契税。

    举例:一住户选择拆迁补偿款,按照每平方米1万元的价格,100平方米的房子,共得到拆迁补偿100万元,被拆迁人选择购买了一套80平方米,总房款120万元的房子。那么他需要缴纳契税的基数为房屋差额:120-100=20(万元)。按照契税1.5%计算,最终缴纳契税:20×1.5%=0.3(万元)。而按以前的政策,被拆迁人需要缴纳的契税为120×1.5%=1.8(万元)。

    C

    使用权房首次被纳入可换房行列

    换房大幅节约了百姓购房成本,那么哪些房屋交换可以享受这项政策呢?根据《规定》,凡大连市行政区域内国有土地上房屋的交换活动。房屋所有权人之间、公有住房承租人之间、房屋所有权人和公有住房承租人之间交换房屋的行为,都属于新规中房屋交换的范畴。这比1995版规定的范围拓宽了许多。

    但也有部分情况禁止交换。根据规定,未依法取得房屋所有权或公有住房承租权的;房屋权属有争议的;公有住房未经房屋所有权人同意的;抵押房屋尚未撤销抵押权的;司法机关、行政机关依法或根据有关政策规定限制房地产权利的;其他依法禁止交换的等情况下,房屋不允许交换。其中,抵押房屋需撤销抵押权后才可以交换。

    D

    单位介绍信和居委会证明不需要了

    记者了解到,在1995版房屋交换政策中,需要提供单位介绍信、居委会证明等材料。而此次换房新规则取消了这两条,并进一步简化了办理流程。房屋交换当事人只需要按照规定准备相关材料就可以在签订房屋交换合同三十日内,到房屋所在地的房屋交换管理机构办理房屋交换登记手续。

    《大连市城市房屋交换管理规定》第八条规定,“申请城市房屋交换登记应提供下列材料:登记申请书(共有权的房屋由共有人共同申请);当事人身份、资格证明;房屋所有权证或公有住房租赁证及公有住房所有权人同意换房的书面证明;房屋交换合同;其他必要材料。”

    第九条规定:房屋被征收后取得安置房屋或取得货币补偿后购买房屋的,还需提供下列材料:取得安置房屋的:提供原房屋所有权证明、房屋征收安置协议书、回迁安置投资代建协议书及缴款证明;取得货币补偿后购买商品房的:提供原房屋所有权证明、货币补偿协议、商品房屋买卖合同及发票;取得货币补偿后购买二手房的:提供原房屋所有权证明、所购房屋买卖合同及所有权证。

    E

    实现房屋交换其实不容易

    在记者采访中,换房大集组委会的一位工作人员告诉记者,其实在现实中如果做到房屋交换还是比较困难的,因为很难有两位市民同时看中了彼此的房源。

    在这名工作人员经历的这几年的房屋置换大集中,真正房屋交换的只有几例。多数市民都选择了房屋置换的方式,不过房屋置换没有办法享受差额契税。

    市民有换房需求的,一般都是刚性改善型住房需求者,有几种情况:原本自己的房子比较偏远,想要换一个市中心,医疗、交通、就学都相对成熟的社区;子女为照顾父母,或者父母为照顾孙子孙女,需要换到离一方比较近的区域;本身有两套小房子出租或居住,现在想要换一套大一点的房子居住。

    该工作人员告诉记者,偏远地区面积较大的房源比较多,想要换中心区域面积稍小的房源,但中心区域的房主却不愿意换到偏远地区,所以地区差异也使得房屋交换难以做到。

    出现在房屋置换大集中最常见的事情就是,一方看好了第二方的房源,而第二方看好的却是第三方的房源。这样下来,只能将房屋进行置换,以置换得来的部分资金去选购自己合适的房源,随后再将房子卖掉。有了几个月的缓冲期,对于房主来说也能够选到合适的房源。(卢真珍)

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