2009年年底开始,国务院政策密集出台遏制房价过快上涨。4月14日国务院会议对二套房首付、贷款利率作出严格要求;17日,国务院再发文,提出房价过高地区可暂停发放第三套住房贷款;20日,住建部发布通知要求进一步强化房地产市场监管。【专题】
    自今年新政“新国十条”出台以来,各地房地产领域(含商品房、二手房)的纠纷案件急剧增加,由于一套房首付提高到30%,二套房首付提高到50%,购房者无法承担突如其来的变动,纷纷放弃购房要求退购,形成罕见“退房大军”。
    面对毫无准备政策的变化,很多开发商都措手不及,有些销售一个月卖出的商品房竟在三天内全部来退房,政策对市场的影响愈演愈烈,于是,开发商或中介公司更多的主张购房者逾期付款应没收定金或不同意解除合同,以保证利润。
 
 
律师简介
    王效发律师,男, 1966年12月出生,执业证号为060201112119,中国政法大学国际经济法专业毕业,吉林大学法学院硕士研究生。现为辽宁论典律师事务所高级合伙人、执行主任,大连市律师协会海事海商专业委员会委员、大连市仲裁委员会仲裁员。【详细】
 
 
 

案例一:付不起首付款能不能退房?

    问题:宋先生来本律师所咨询,说自己在大连打工七八年了,今年4月在旅顺买了一套95平方米的商品房,总房价是49万元。合同约定首付二成,其余的房款办理按揭贷款,首付款和办理按揭贷款的材料在4月8日就交上去了,不料,4月20日开发商通知宋先生还得交一成首付款近5万元。他实在借不到钱了,到售楼处提出退房,开发商提出退房可以,但必须按合同约定支付总房价5%的违约金。宋先生咨询这违约金该支付吗?

律师解答:

    新的房贷政策规定,对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%。本案中,合同签订时的客观情况发生了重大变化,宋先生无力支付首付款是因为国家政策的重大调整,不能认定为违约行为,开发商无权要求购房人支付违约金。律师建议,在双方不能协商解决的情况下,宋先生可以请求人民法院解除合同。

 不可抗力
 
 情势变更
 
 合同解除权
    简单地说,不可抗力是指人力所不能抗拒的力量。第一,“不能预见”,是不可抗力的主观因素,但仅有这一点尚不足以构成不可抗力。第二,“不能避免并不能克服”,是不可抗力的客观因素,它是不可抗力区别于其他因素的本质和关键所在。第三,所谓“客观情况”,是指不可抗力能独立于人的行为之外的客观事件,不包括单个人的行为。【详细】
 
    所谓情势变更原则,是指合同有效成立后,因当事人不可预见的事件的发生或不可归责于双方当事人的原因发生情势变更,导致合同的基础动摇或丧失,或继续维持合同原有效力有悖于诚实信用原则(显失公平)时,则应允许变更合同内容或者解除合同的法理。实质是诚实信用原则的具体运用,目的在于消除合同因情势变更产生的不公平后果。【详细】
 
    合同解除是指在合同有效成立以后,当解除的条件具备时,因当事人一方或双方的意思表示,使合同自始或仅向将来消灭的行为,也是一种法律制度。当适用情事变更原则时,则指履行合同实在困难,若履行则显失公平,法院裁决合同消灭的现象。
    合同解除分为三种:协商解除、法定解除和约定解除。
【详细】

案例二:办不下按揭贷款能不能退房?

    问题:徐女士是吉林人,为了退休后在大连养老,她在今年房交会期间通过中介公司购买了一套80平方米的二手房,总价款64万元,定金2万元,首付30万元,余款办理按揭贷款。近日中介公司通知徐女士提供在大连纳税或缴纳社保一年以上的证明,徐女士无法提供。中介公司就说徐女士违约了,应按合同约定支付佣金,卖方也向她提出2万元定金要扣下来作为违约金。徐女士想知道,中介公司和房主的说法有道理吗?

律师解答:

    本案中,徐女士无法办理按揭贷款,是因为国务院调整按揭贷款政策,对于该政策调整包括徐女士在内的绝大部分人无法预料,显然不属于商业风险,也不是恶意违约,如果要求徐女士向中介公司支付佣金,卖方扣下定金,对徐女士显失公平,也没有法律和事实依据。

 
天健网房产频道出品   主编:马丽伟   责任编辑:李嘉娜 郑光明 陈辰   页面制作:刘芮汐   联系电话:0411-88111670
| 关于天健 | 广告服务 | 招聘信息 | 意见与建议 | 联系方法 | 网站律师 |
Copyright © 1998 - 2010 Runsky All Rights Reserved
经营许可证编号:辽B-2-4-20080100